Khoảng cách về khái niệm khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở xã hội.
Cơ chếmột triệu nhà ở xã hội(NOXH) đã được chính phủ phê duyệt vào đầu tháng 4 năm 2023 kèm theoGói vay ưu đãi 120 tỷ đồngkhuyến khích. Có rất nhiều cuộc nói chuyện về dự án này.khả nănganh cả trong lẫn ngoài.
Khó khăn có thể được xác định rất rõ ràng. Đó là, quỹ đất không được bố trí cụ thể cho dự án tiếp tục là một trở ngại. Gánh nặng hành chính liên quan đến việc có được một dự án nhà ở xã hội, vốn rất cao, tiếp tục là một trở ngại đối với các nhà đầu tư. Giá bán bị kiểm soát, phải được sự chấp thuận của cơ quan chính phủ, làm giảm sức mạnh tổng hợp của các nhà đầu tư tiềm năng cho dự án này. Lãi suất và thời hạn của gói vay ưu đãi chưa hấp dẫn nhà đầu tư và người mua nhà tiềm năng.
Việc quản lý đối tượng mua nhà ở xã hội còn lỏng lẻo dẫn đến tình trạng đầu cơ, nâng giá nhà ở xã hội, làm mất đi tính nhân văn của dự án. Giá nhà ở xã hội rất cao so với thu nhập của nhóm đối tượng của dự án. Chi phí cơ hội khi sở hữu nhà ở xã hội rất cao so với việc đi thuê của người thuê nhà. Và có thể có nhiều vấn đề hơn nữa.
Nếu những vấn đề trên không được xem xét và giải quyết một cách thận trọng, rất có thể dự án này sẽ không mang lại kết quả như mong đợi. Câu hỏi đặt ra là tại sao chúng ta không hiểu và tuân thủ ý nghĩa quốc tế của thuật ngữ này?"phòng xã hội". Việc 'sáng tạo' ra một ý nghĩa mới của nhà ở xã hội có thể là nguyên nhân của những vấn đề trên.
Sau đóLuật Nhà Ở Việt Nam 2014Nhà ở xã hội là “nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”.
Trong khi đó, theotừ điển CambridgeNhà ở xã hội là “những ngôi nhà và căn hộ thuộc sở hữu của chính quyền địa phương và các tổ chức phi lợi nhuận khác được cho những người có thu nhập thấp thuê”.(nhà và căn hộ thuộc sở hữu của chính quyền địa phương hoặc các tổ chức phi lợi nhuận khác và cho người có thu nhập thấp thuê).
Sự khác biệt cơ bản giữa hai định nghĩa trước thể hiện vai trò của nhà nước. Tại Việt Nam, các cơ quan chức năng chỉ đóng vai trò hỗ trợ cho các dự án này và người trực tiếp thực hiện là các công ty đầu tư.
Theo định nghĩa quốc tế, Nhà nước cùng với các tổ chức phi lợi nhuận đóng vai trò chủ đạo là người tạo lập và sở hữu sản phẩm nhà ở xã hội. Mặt khác, mục đích của nhà ở xã hội theo nghĩa quốc tế chủ yếu là cho thuê, trong khi các dự án nhà ở xã hội tại Việt Nam chủ yếu nhằm mục đích bán cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Dựa trên những khác biệt trên và các vấn đề nêu trên, tôi muốn đưa ra các khuyến nghị sau:
I. Cần định nghĩa lại nhà ở xã hội
Việc định nghĩa lại nhà ở xã hội theo nghĩa quốc tế là cần thiết để tạo ra bước đột phá mới trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp. Nhà ở xã hội cho thuê của Chính phủ dùng để cho người thu nhập thấp thuê phù hợp hơn so với tình hình hiện nay xét về tương quan giữa tiền lương của người được bảo hiểm và giá bán nhà ở xã hội theo giá hiện hành.
Cụ thể, viên chức nhà nước có trình độ đại học có mức lương khởi điểm dưới 5 triệu đồng/tháng (2,34 * 1,8 triệu đồng/tháng, mức lương cơ sở cập nhật kể cả ngày 1/7). có hiệu lực từ năm 2023). Nếu có thêm các khoản trợ cấp thì tổng thu nhập của công nhân này mỗi tháng vẫn chưa đến 8 triệu đồng.
Thu nhập của một công nhân bình quân chỉ 8 triệu đồng/tháng. Nhịn ăn bao lâu để sở hữu nhà xã hội nếu giá trên 1 tỷ đồng?
Nếu vay mua nhà ở xã hội thì mức thu nhập nói trên vẫn không đủ trả lãi và gốc hàng tháng (hơn 10 triệu đồng) mặc dù được hưởng chính sách lãi suất ưu đãi 8,2%/tháng và thời hạn vay là 25 năm.
Đối tượng này không thể mua nhà ở xã hội nếu họ không có nguồn thu nhập nào khác. Không mua được nhà thì người khác mua nên dự án này không còn ý nghĩa nhân văn nữa.
Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa và dịch vụ phải được kiểm soát bởi “bàn tay vô hình” theo lý thuyết của cha đẻ kinh tế học, ông Adam Smith. Tức là thị trường quyết định số lượng và giá cả của hàng hóa và dịch vụ.
Điều này là cần thiết cho hàng hóa và dịch vụ thông thường. Đối với nhà ở xã hội, phải có sự khác biệt do tính chất “xã hội” của nó. Bàn tay vô hình tạo “chiếc bánh lớn” đạt hiệu quả(hiệu quả)nhưng phân bố không đều(tương đương).
Vì vậy, cần phải có bàn tay can thiệp của Nhà nước. Và nhà ở xã hội rất cần sự vào cuộc trực tiếp của nhà nước để chia sẻ một phần “miếng bánh” với người nghèo.
Tôi tin rằng các cơ quan chức năng phải tham gia nhiều hơn vào trách nhiệm cung cấp nhà ở xã hội cho những người thiệt thòi nhất trong xã hội và họ đóng vai trò chính trong chương trình này.
II. Giải pháp nhà ở xã hội cho người lao động
Công nhân là lực lượng lao động quan trọng trong nền kinh tế công nghiệp đang phát triển như Việt Nam. Lực lượng này hiện nay rất đông và là thành phần yếu thế trong xã hội. Vì vậy, việc xếp chúng vào loại hình nhà ở xã hội là rất phù hợp và có ý nghĩa nhân văn.
Như đã nói ở trên, với mức thu nhập bình quân 8 triệu/tháng (có thể dao động từ 6 triệu đến 10 triệu) thì việc sở hữu nhà ở xã hội hơn 1 tỷ đồng là giấc mơ khó nắm bắt.
Vì vậy, mục tiêu chính của dự án NƠXH nên ưu tiên cung cấp dịch vụ cho thuê NƠXH thay vì bán. Nghĩa là trong cơ cấu tổng số sản phẩm nhà ở xã hội, phần lớn nhất nên dành cho hoạt động cho thuê trong thời gian tới, bên cạnh các sản phẩm đã qua sử dụng để bán cho người có nhu cầu. Cấu trúc này có thể thay đổi theo thời gian khi nhiều nhân viên có thể mua hơn.
Về giải pháp xử lý nền,Tạo điều kiện cho đất “sạch” để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, trong trường hợp cần đưa quy hoạch nhà ở xã hội cho công nhân vào đồ án quy hoạch khu công nghiệp.
Trên thực tế, nhiều dự án khu công nghiệp đã dành quỹ đất cho việc này, nhưng việc triển khai vẫn chậm hoặc bế tắc do thiếu cơ chế, hành lang pháp lý để hướng dẫn thực hiện, tuân thủ và các biện pháp khác.
Vì vậy, để giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý đủ mạnh để thực hiện quyền này tại các KCN. Đối với các khu công nghiệp đang trong giai đoạn phê duyệt, cần yêu cầu lồng ghép các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động phù hợp với quy mô lực lượng lao động.
Các dự án nhà ở xã hội tại các khu vực này sẽ từng bước được triển khai trên quỹ đất sạch này, căn cứ vào tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp và biến động nhu cầu nhà ở của khu công nghiệp. Với các khu công nghiệp dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chính quyền địa phương cần rà soát và có hướng dẫn cụ thể để triển khai các dự án nhà ở xã hội theo kế hoạch ban đầu.
Với các KCN nhỏ hiện nay không còn quỹ đất nhà ở xã hội, nếu không điều chỉnh được quy hoạch thì phải phát triển quỹ đất ở các khu vực lân cận để triển khai dự án nhà ở xã hội công nhân. Các khu công nghiệp nhỏ thường nằm ở các quận, huyện nhỏ, tiếp giáp với diện tích đất nông nghiệp lớn; do đó, quy hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cho các dự án nhà ở xã hội cho công nhân cũng khả thi và không tốn nhiều chi phí.
Về giải pháp vốn,Nơi có khu công nghiệp phải được Trung ương cho phép trích một phần tiền đóng từ ngân sách nhà nước (từ thuế) để phát triển nhà ở xã hội cho công nhân. Các địa điểm nói chung và nhân viên nói riêng xứng đáng được hưởng những gì họ đã tạo ra và đóng góp. Như đã đề cập ở trên, nếu nhà ở xã hội tái khởi động chính quyền địa phương đóng vai trò quan trọng trong dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, thành phố cần nguồn lực để thực hiện dự án này. Việc cho phép trích ngân sách sẽ khuyến khích các địa phương nhanh chóng triển khai dự án này trên địa bàn mình quản lý.
Về giải pháp quản lý,có lẽ nên thành lập hội đồng quản lý nhà ở xã hội(công ty nhà ở xã hội)ở những nơi mà dự án này đã được thực hiện. Đô thị này sẽ quản lý, vận hành nhà ở xã hội trên địa bàn. Do nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, không chịu áp lực thu hồi vốn nên chi phí hoạt động của ban quản lý nhà ở xã hội hoàn toàn có thể được bù đắp bằng giá dịch vụ cho thuê nhà ở xã hội. Do đó, hiến pháp của ủy ban này không bao hàm gánh nặng ngân sách cho các địa điểm.
Trên đây là một số giải pháp đề xuất về vấn đề nhà ở xã hội cho công nhân. Nên tách đối tượng này ra khỏi dự án nhà ở xã hội nói chung do đặc thù là tập trung, nghĩa là người lao động làm việc ở đâu thì nhà ở xã hội ở gần đó. Đây là lợi thế giúp dự án hoàn toàn khả thi đối với nhóm đối tượng này nếu các khuyến nghị trên được xem xét.
Thứ ba Nhà ở xã hội cho người lao động và các vấn đề khác
Công chức nhà nước, mặc dù hầu hết đều có trình độ học vấn, ít nhất có trình độ cao đẳng, nhưng hiện đang nhận mức lương thấp so với mặt bằng chung của xã hội. Một người có 10 năm công tác cũng chỉ nhận được mức lương xấp xỉ 6 triệu đồng (3,3 x 1,8 triệu).
Vì vậy, nếu NƠXH chỉ tập trung vào mua bán chứ không cho thuê thì dự án sẽ khó tiếp cận được đối tượng này nếu họ không có các nguồn thu khác. Với các đối tượng khác, thu nhập tùy theo hoàn cảnh nhưng chắc cũng không khá hơn là bao so với người đi làm. Thu nhập xã hội do đó có thể nhiều hơn cho các đối tượng này.
Do những vấn đề này không tập trung đông người lao động nên bài toán quy hoạch quỹ đất là rất quan trọng. Ngoài phương án dành 20% diện tích dự án cho khu nhà ở công ty làm nhà ở xã hội, cần bổ sung quy hoạch riêng cho dự án này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội theo mục tiêu của Chính phủ.
Vị trí quy hoạch dự án nhà ở xã hội phải đảm bảo đủ các yếu tố về nơi ở của đại đa số nhóm đối tượng của dự án này.
dựa trên các giả địnhLuật về nhà ởcòn nhà ở xã hội được xác định là tài sản nhà nước thì giải pháp vốn phải dựa vào ngân sách. Tùy theo nhu cầu, mỗi địa phương đưa ra các dự án NƠXH và áp dụng chính sách đầu tư công. Nguồn vốn cho nhà ở xã hội có thể huy động từ nguồn vốn trung ương và quỹ đối ứng của địa phương.
Ngoài ra, một số dự án cũng có thể được huy động bởi các tổ chức phi lợi nhuận hoặc các công ty muốn thực hiện trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp.(CSR-Trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp).
Giải pháp quản lý đối với các khu nhà này tương tự như đối với các dự án nhà ở xã hội cho công nhân lao động. Nói cách khác, Nhà nước sẽ thành lập Hội đồng quản lý nhà ở xã hội và Hội đồng điều hành này sẽ sử dụng tiền thu được từ hoạt động cho thuê nhà ở để khai thác.
Dự án nhà ở xã hội mang đậm tính nhân văn, chia sẻ khó khăn và tạo điều kiện sống tốt hơn cho những người kém may mắn trong xã hội. Điều này chỉ có thể đạt được nếu dự án được lập kế hoạch và thực hiện một cách chính xác và kết quả đạt được các mục tiêu đã đặt ra.
Diễn biến hiện nay cho thấy dự án này gặp nhiều khó khăn trong việc chỉ rõ ý nghĩa thực sự của nó, đó là cung cấp dịch vụ nhà ở cho người thu nhập thấp. Vì vậy, rất mong các cơ quan chức năng xem xét các kiến nghị, đề xuất giải pháp nhà ở xã hội trong bài viết này.
ThS Trần Minh Trí
>>Bài viết không hẳn trùng với quan điểm của VnExpress.net. sau đóđây.
- Điên cuồng mua nhà nếu không 'liệu cơm gắp mắm'
- Nguy cơ mất tiền tỷ vì 3 sai lầm khi mua biệt thự
- Tiền mua đất, xây nhà ở quê gần bằng căn hộ ở thành phố
- Về ở nhờ không mua được nhà đất